Otrzymuję coraz więcej telefonów i zapytań od Klientów zainteresowanych programem Pierwsze Mieszkanie – Bezpieczny Kredyt 2%. Niestety coraz częściej zdarza się też, że Klienci mają błędne informacje na temat tego programu, dlatego postanowiłem stworzyć kompendium wiedzy na temat tego programu, gdzie będę wrzucał wyłącznie sprawdzone informacje. Jeżeli nie znajdziesz odpowiedzi na nurtujące Cię pytanie dotyczące tego programu, śmiało pisz/dzwoń, jestem do dyspozycji!

Bardzo istotne jest to, że wpis ten powstał na podstawie projektu „Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe”. Założenia programu mogą ulec zmianie. Nawet Ministerstwo Rozwoju i Transportu na jedno z moich pytań odpisało, że „odpowiedzi na pytania dotyczące konkretnych stanów faktycznych nie mogą być udzielane w sposób wiążący, albowiem do czasu zakończenia prac parlamentarnych każdy przepis projektu może ulec zmianie.”

Bezpieczny kredyt 2% – dla kogo?

W chwili obecnej na Bezpieczny Kredyt będziesz mógł liczyć jeżeli:

• posiadasz zdolność kredytową adekwatną do kwoty kredytu, jaką chcesz uzyskać,
• Ty oraz osoby wchodzące w skład Twojego gospodarstwa domowego nie posiadacie i nie posiadaliście prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to dotyczy łącznie nie więcej niż 1/2 udziału w jednym lokalu albo domu, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem,
• Tobie oraz osobom wchodzącym w skład Twojego gospodarstwa domowego nie przysługuje i nie przysługiwało spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo do dotyczy łącznie nie więcej niż 1/2 udziału w jednym lokalu albo domu, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem
• nie ukończyłeś 45 lat, z tym że w przypadku, gdy kredyt zaciągają wspólnie małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka, wystarczy, że 45 lat nie ukończyło jedno z nich
• Ty oraz osoby wchodzące w skład Twojego gospodarstwa domowego nie jesteście stronami umowy innego kredytu udzielonego w celu nabycia prawa własności  lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Wysokość kredytu

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba (lub para) wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania. Istotnym jest też fakt, że maksymalna kwota posiadanego wkładu własnego wynosi 200.000 zł zatem cena naszego mieszkania lub domu może maksymalnie wynieść 700.000 zł dla singli i 800.000 zł dla małżeństw. Nieco inaczej sprawa ma wyglądać gdy wkładem jest wyłącznie nieruchomość gruntowa lub kredytobiorcą jest osoba wcześniej przez kilka lat oszczędzająca na pierwsze mieszkanie w ramach wprowadzonego projektowaną ustawą systemu wsparcia systematycznego oszczędzania (Konto Mieszkaniowe) i wkładem własnym tej osoby są wyłącznie oszczędności powiększone o uzyskaną premię mieszkaniową – w tych dwóch przypadkach łączna wysokość wkładu własnego oraz udzielonego kredytu nie będzie mogła przekraczać 1 mln zł.

Dopłata – ile wyniesie i jak jest liczona + przykłady

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.
Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.

Przykład 1

Małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł na zakup domu na rynku wtórnym. Oprocentowanie o stałej stopie wynosi 8,46% (i taka sama była średnia z ostatniego kwartału). Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10% (uwzględnienie składnika marży), czyli wynosi 7,61%.

• W okresie 10 lat dopłata ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego pomniejszy ratę. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały.
• Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł.
• Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na tzw. annuitet). Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3 172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.
• Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4 213,44 zł.

Przykład 2

Kasia i Wojtek, młode małżeństwo bierze kredyt na 25 lat w kwocie 320.000 zł na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Założenia dot. oprocentowania oraz średniej stałej stopy procentowej są takie same jak w przykładzie nr 1 tj. 8,46%.

• rata bez dopłaty wyniosłaby ok. 3322,67 zł, pierwsza rata po dopłacie wyniosłaby ok. 1825,60 zł
• Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na tzw. annuitet). Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to ok. 1886,20 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.
• rata bez dopłaty w ratach równych wyniosłaby ok. 3319 zł

Przykład 3

Karol, singiel z umową o pracę, bez dzieci. Kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym i potrzebuje 300.000 zł. Kredyt zaciąga na 25 lat, oprocentowanie wg standardowej oferty to 8,46%.

• pierwsza rata z dopłatą w programie bezpieczny kredyt wyniosłaby ok. 1711,50 zł, rata bez dopłaty 3115,00 zł
• rata po 10 latach przy założeniu niezmienności oprocentowania to 1768,31 zł
• rata bez dopłaty w ratach równych wyniosłaby ok. 3111 zł

Przykład 4

Magdalena, pielęgniarka, która chce kupić kawalerkę i potrzebuje 250.000 zł na 20 lat. Standardowe oprocentowanie kredytu 8,46%.

• pierwsza rata z dopłatą w programie Bezpieczny Kredyt wyniosłaby ok. 1634,58 zł, rata bez dopłaty 1547,15 zł
• rata po 10 latach przy założeniu niezmienności oprocentowania to 1768,31 zł
• rata bez dopłaty w ratach równych wyniosłaby ok. 2800 zł

Czy można nadpłacić Bezpieczny kredyt?

Teoretycznie można, jednak wszytko zależy od tego jaką kwotę i kiedy dokonana byłaby nadpłata, zgodnie z obecnym projektem ustawy, dopłaty do kredytu można utracić jeżeli dokonano przedterminowej spłaty części bezpiecznego kredytu 2%, chyba że:
– spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu, lub
– spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, lub
– łączna wysokość tej spłaty i wniesionego wkładu własnego kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200.000 zł lub
– łączna wysokość tej spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty tego kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu,

Limity ile będą wynosić i czy są stałe?

Program Bezpieczny Kredyt 2% jest przewidziany na lata 2023-2027 r, choć termin ten może zostać wydłużony. Rząd szacuje, że w tym czasie obejmie ok. 155 tys. umów. Ostateczna liczba będzie zależała od: 

• limitu środków przeznaczonych na dopłaty , 
• zainteresowania (Rada Ministrów będzie mogła zwiększyć limit w drodze korekt poszczególnych limitów), 

Na chwilę obecną w dziale dotyczącym Oceny Skutków Regulacji możemy wyczytać, że założona została liczba udzielonych kredytów w programie w liczbie 10.000 szt.. Dla porównania w ostatnim IV kwartale 2022 udzielono 18.932 kredytów mieszkaniowych, a średnia z całego roku 2022 wynosi 10.500 kredytów miesięcznie! Zainteresowanie programem jest olbrzymie i trzeba liczyć, że przewidywana liczba udzielonych kredytów zostanie zwiększona.

Aktualizacja: Nie będzie limitów w 2023!

Jedno z najczęstszych pytań jakie otrzymuję od Klientów jest pytanie czy przewidziane są limity?

Z ostatnich wypowiedzi ministra rozwoju wynika, że limity na rok 2023 nie są przewidziane.

„Trzymamy się daty 1 lipca 2023 r. Ale najpierw proces legislacyjny. Jeżeli chodzi o limity, to w 2023 r. nie przewidujemy żadnych limitów. W 2024 roku będą limity, to też będzie związane z ustawą budżetową, ale wydaje mi się, że wszyscy zainteresowani będą mogli załapać się na program. Nie trzeba śpieszyć się z wnioskiem” – zapowiedział minister rozwoju Waldemar Buda. 

Utrata dopłat

Obecny projekt przewiduje następujące przypadki utraty dopłat:

• zbycia, zmiany przeznaczenia lub wynajmu mieszkania lokalu albo domu jednorodzinnego z bezpiecznym kredytem mieszkaniowym,
• nabycia innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• ogłoszenia upadłości względem kredytobiorcy,
• niewykorzystywania nabytego lokalu albo domu jednorodzinnego w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych
• wygaśnięcia umowy względem młodszego z kredytobiorców, jeżeli przy zawieraniu umowy tego kredytu jako jedyny spełniał warunek nieukończenia 45 lat (z wyjątkiem, gdy wygaśnięcie umowy nastąpiło w wyniku śmierci),
• nadpłaty kredytu w okresie 3 lat od dnia jego udzielenia, w sposób sugerujący chęć ominięcia przepisów regulujących wysokość gwarancji i wkładu własnego,
• zmiany oprocentowania na zmienne zgodnie z wnioskiem kredytobiorcy,
• udostępnienia do zamieszkiwania lub wspólnego prowadzenia gospodarstwa domowego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego osobie, która prowadziła z kredytobiorcą to gospodarstwo przez okres 12 miesięcy od udzielenia bezpiecznego kredytu 2%, co prowadziło do niespełnienia warunku nieposiadania prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (w tym spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego).
• prawomocnego skazania za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (środki beneficjent będzie musiał zwrócić w terminie 45 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku),

Jak się przygotować do programu Bezpieczny Kredyt 2%?

Przede wszystkim:

• Musisz wiedzieć, jaką nieruchomość chcesz kupić, ile będzie Cię kosztować i jak duży wkład własny będziesz posiadał. Niektórzy deweloperzy już przystępują do rezerwacji mieszkań w programie BK2 z terminem płatności pierwszej transzy na sierpień/wrzesień
• Musisz zadbać o swoją zdolność kredytową – spłacić ewentualne zobowiązania, zweryfikować swoje dochody, kwiecień i maj to świetny czas na ewentualne korekty w wynagrodzeniu 🙂
• Sprawdzić swoją historię kredytową w BIK-u koszt jednorazowego raportu to 49 zł do pobrania ze strony BIK.PL lub przez bankowość internetową niektórych banków (np. PKO BP),

Jaka jest potrzebna zdolność, aby otrzymać Bezpieczny Kredyt 2%?

Kilku moich Klientów wyczytało w internecie informację, że aby otrzymać BK2% będą musieli zarabiać min. 6000 zł. FAŁSZ!

Nigdzie w ustawie nie jest napisane jaki musi być minimalny dochód, na chwilę obecną nie wiemy jednak w jaki sposób będzie wyliczana zdolność kredytowa przez banki. Teoretycznie, skoro rata kredytu będzie niższa to zdolność kredytowa powinna być na wyższym poziomie. O ile i czy w ogóle wzrośnie w stosunku do obecnych ofert, tego nie wiemy. Każdy bank jednak ma inne procedury w kwestii wyliczania zdolności, jedne banki biorą pod uwagę 500+, premie, nadgodziny, inne banki przyjmują tylko podstawową pensję. Niektóre banki do zdolności wyliczają średni dochód z 3, inne z 6, a jeszcze inne z 12 miesięcy. Dlatego warto spotykać się z ekspertami hipotecznymi, ponieważ mogą oni wówczas sprawdzić zdolność do kilku banków jednocześnie i fakt, że w jednym banku nie posiada się zdolności kredytowej wcale nie wyklucza tego, że w innym banku taką zdolność kredytową mieć będziemy.

Konkretne pytania i odpowiedzi

Im więcej spotkań z Klientami tym więcej pytań, dlatego postanowiłem umieszczać konkretne pytania, dla wyjaśnienia sytuacji.

Oczami eksperta: czy to się opłaca?

Na pierwszy rzut oka korzyści są oczywiste i zachęcam praktycznie wszystkich swoich Klientów, którzy kwalifikują się do programu, do skorzystania. Należy jednak rozgraniczyć zakup mieszkania/domu na cele mieszkaniowe oraz zakup na cele inwestycyjne. Wynajęcie nabytej nieruchomości w programie BK2% spowoduje utratę dopłat, zatem nieruchomości nie możemy wynająć przez okres pierwszych 10 lat. Warto też dokładnie rozważyć jaką nieruchomość chcemy kupić, wg mnie warto pomyśleć o większym mieszkaniu. Dzisiaj często się zdarza, że Klienci kupują pierwsze mieszkanie o pow. 40-45m2, za 3-4 lata, gdy powiększa się rodzina szukają większego mieszkania, sprzedają obecne i zaciągają kolejny kredyt na większe mieszkanie. Z programu Bezpieczny Kredyt można skorzystać tylko raz, warto więc zainwestować w takie mieszkanie, które zaspokoi nasze potrzeby właśnie na te 10 lat.