Czym jest marża kredytu hipotecznego? Od czego zależy? Co powinniśmy wiedzieć o marży kredytu hipotecznego zaczynając starania o ten kredyt? Czy jej wysokość istotnie wpływa na koszt naszego kredytu hipotecznego? Właśnie na te pytania spróbujemy znaleźć odpowiedzi, aby odpowiednio przygotować się do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Największy wpływ na wysokość marży banku mają m.in.:

• wysokość wkładu własnego – zgodnie z Rekomendacją S, wydaną przez Komisje Nadzoru Finansowego, wkład powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości;
• wskaźnik LtV – powiązany jest z wkładem własnym i określa maksymalną wartość udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, która ma stanowić jego zabezpieczenie. Aktualnie wartość LtV nie powinna przekraczać 80%. Natomiast im jest ona niższa, tym mniejsze ryzyko dla kredytodawcy, zatem marża banku może być niższa;
• sytuacja finansowa kredytobiorcy – wysokie zarobki, stała praca, brak lub niskie zobowiązania miesięczne oraz pozytywna historia kredytowa przemawiają za zmniejszeniem marży kredytu hipotecznego;
• lojalność – niektóre banki oferują preferencyjne warunki w tym niższą marżę kredytu hipotecznego swoim stałym klientom;
• skorzystanie przez kredytobiorcę z oferty cross-sellingowej, czyli np. podpisanie umowy o kartę kredytową, otwarcie rachunku albo wykupienie ubezpieczenia;
• polityka marketingowa banku – instytucje często wprowadzają preferencyjne warunku dla określonych grup klientów.

Marża banku, a WIBOR®

Marża jest stałym elementem, dlatego nie musimy szukać wzorów pokazujących, jak ją obliczyć. Jej wysokość musi znajdować się w ofercie kredytu. Średnia wartość marży kredytu hipotecznego wynosi ok. 2%.

Na łączne oprocentowanie kredytu składa się stała marża banku oraz wskaźnik WIBOR®, czyli referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Wyznaczana jest jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez największe banki działające w Polsce, które są uczestnikami panelu WIBOR

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną. Bank będzie skłonny obniżyć marżę klientowi, który:

• posiada wysokie zarobki – ze złożeniem wniosku warto wstrzymać się np. do momentu planowanej podwyżki wynagrodzeń w firmie,
• ma stabilne zatrudnienie – najlepiej na podstawie umowy o pracę na czas nieograniczony – jeśli to możliwe, warto wynegocjować z pracodawcą podpisanie takiej właśnie umowy,
• ma dobrą historię kredytową – procentuje terminowa spłata wcześniejszych zobowiązań,
• nie ma innych zobowiązań finansowych – warto spłacić inne zobowiązania, które obniżają zdolność kredytową, pomóc może nawet rozwiązanie umowy w zakresie nieużywanej karty kredytowej,
• zgromadził wysoki wkład własny – dzięki czemu wskaźnik LVT będzie niższy,
• przedstawił alternatywną ofertę innego banku – sprawdzenie konkurencyjnych ofert kredytów hipotecznych może pomóc negocjować wysokość marży,
• zdecyduje się na inne produkty finansowe oferowane przez bank – może to być dodatkowe ubezpieczenie spłaty zobowiązania, otwarcie rachunku bankowego czy podpisanie umowy o kartę kredytową.

Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego z bankiem?

Rozmowy z bankiem dotyczące wysokości marży kredytu hipotecznego trzeba rozpocząć już na etapie wyboru odpowiedniej oferty. Wtedy instytucji zależy na pozyskaniu nowego klienta, więc jesteśmy w lepszej sytuacji. Jednak aby negocjacje były skuteczne, należy przedstawić solidne argumenty i udowodnić swoją wiarygodność, jako kredytobiorcy.

Najczęściej banki proponują obniżkę marży kredytu hipotecznego w zamian na zapłatę wyższej prowizji. Prowizja jest to jednorazowa opłata, pobierana za udzielenie kredytu. Jej wysokość tak samo, jak marża banku stanowi procent od kwoty kredytu. Trzeba wiedzieć, że takie rozwiązanie nie zawsze jest korzystne.

Niska marża kredytu hipotecznego oraz wysoka prowizja to dobra opcja dla osób, które nie planują wcześniejszej spłaty zobowiązania. Wprawdzie na początku do zapłaty będzie wysoka kwota, ale już wysokość comiesięcznych rat będzie mniejsza. A całkowity koszt kredytu po okresie spłaty będzie niższy. Z kolei dla kredytobiorców mających zamiar spłacić zobowiązanie np. po 5 latach, lepszym wyjściem jest niska prowizja i wyższa marża.

Osoby, które mają już kredyt, również mogą się starać o obniżenie marży banku. Podstawowym warunkiem jest systematyczna spłata rat kredytu, a także niezaleganie z terminowym opłacaniem innych zobowiązań. Procedura rozpoczyna się od złożenia w banku (on-line albo w oddziale) wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego. Dokument powinien zawierać:

• dane osobowe kredytobiorcy;
• numer umowy kredytu, którego dotyczy wniosek;
• argumenty za obniżką marży banku, np. zmiana sytuacji na rynku kredytowym skutkująca pojawieniem się korzystniejszych ofert; znaczna poprawa warunków finansowych kredytobiorcy (np. zmiana pracy lub wzrost wynagrodzenia, spłata innego zobowiązania).

Do wniosku trzeba dołączyć w zależności od argumentacji oferty innych banków, kopię umowy o pracę lub aneks poświadczający nowe warunki zatrudnienia oraz pamiętać o złożeniu na dokumencie czytelnego podpisu.

Na co jeszcze zwrócić uwagę oprócz marży banku?

Marża kredytu hipotecznego to tylko jeden z kilku elementów stanowiących koszt kredytu. Dlatego przeglądając oferty, nie można opierać się tylko na nim. Pod uwagę należy wziąć:

• wysokość prowizji;
• ubezpieczenie – banki często do uruchomienia kredytu wymagają cesji polisy na życie lub ubezpieczenie kredytu – w tym wypadku należy przeanalizować dostępne na rynku oferty, ponieważ te proponowane przez bank, mogą być znacznie droższe; 
• kredytobiorcy zwykle do czasu wpisania do księgi wieczystej hipoteki podwyższają marżę – konicznie należy sprawdzić, ile ona wyniesie;
• jeśli korzystamy z dodatkowych produktów bankowych przy kredycie, zweryfikujmy ich opłacalność.

Do porównania ofert banków warto wziąć, nie samą marżę, ale wskaźnik RRSO, który zawiera w sobie wszystkie koszty kredytu.